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Wie läuft das Erben eines Hauses im Rhein-Erft Kreis ab?

Was muss beim Erben beachtet werden? Erfahren Sie alles rund um das Thema Erben eines Hauses und welche Optionen Sie haben

Wenn ein naher Angehöriger stirbt, ist das immer ein emotionaler Moment in der zu viele Probleme gleichzeitig auftreten. Neben den eigenen Emotionen, die Sie überwältigen können, müssen die nahen Verwandten meistens auch noch das Begräbnis organisieren, Konten auflösen, viele Briefe an Organisationen und Firmen schreiben um Ihnen mitzuteilen, dass der geliebte Mensch, der einen das ganze Leben begleitet hat, gestorben ist. So kann es sein, dass in der schwierigen Phase Verträge wie zum Beispiel mit Telekommunikationsunternehmen oder Zeitschriftabonnements gekündigt werden.

In dieser Phase kommt natürlich die Frage auf, was mit dem Erbe geschieht. So manche intakte Familie ist an dieser Frage zerbrochen. Wer was erbt oder wie das Erbe aufgeteilt wird, ist natürlich davon abhängig, ob die verstorbene Person den letzten Willen in einem Testament festgehalten hat oder nicht.

Dieser Text kann nicht einen Anwalt ersetzen! Bitte ziehen Sie beim konkreten Fall immer einen Fachanwalt für Erbrecht und einen Steuerberater zur Hilfe. Im nachfolgenden Text erfahren Sie alles was Sie zu dem Thema Erben und deren Konsequenzen.

Inhaltsverzeichnis:

  • Geerbtes Haus verkaufen
  • Erben im Rhein-Erftkreis
  • Entrümpelung des Hauses
  • Vermarkten über Makler?
  • Erbschaft ausschlagen oder annehmen?
  • Mehrere Erben oder Alleinerbe
  • Steuern

Geerbtes Haus verkaufen?

Meistens haben Sie als Erbe gemischte Gefühle, wenn Sie sich mit der Tatsache beschäftigen müssen, ob ein gerade geerbtes Haus verkauft werden soll oder nicht. Es kann sein, dass Sie in dem Haus aufgewachsen sind, viele schöne Erinnerungen haben und mit dem Haus viele Gefühle verbinden.

Jetzt wo Ihre Eltern oder nahe Verwandte verstorben sind, können mit dem Haus nichts anfangen oder Sie können ein zweites Haus nicht unterhalten.Wir haben vollstes Verständnis dafür, dass die Entscheidung das Haus zu verkaufen, Ihnen wirklich schwer fällt.

Jetzt in der sowieso schweren Situation, einen Angehörigen verloren zu haben, noch juristische Dinge klären zu müssen, stresst Sie wahrscheinlich noch mehr.

Hürth altes Haus geerbt

In dieser Situation die richtigen professionellen Helfer an Ihrer Seite zu haben, kann Ihnen extrem helfen. Diese nehmen Ihnen in dieser schwierigen Phase viel Stress weg. Als erstes ist ein Anwalt für Erbrecht wichtig. Dieser wird Ihnen jegliche Fragen zum Thema Erbe wie zum Beispiel den juristischen Prozess, steuerliche Grundlagen oder Fragen zum Nachlass beantworten können.

Dann ist ein erfahrener Makler, welcher Häuser im älteren Zustand und meist mit vielen Reparaturen vermarktet, von Hilfe. Sollten Sie möglichst schnell Ihr Haus verkaufen wollen oder Sie möchten nicht ewig lange Besichtigungen über sich erdulden, können wir Ihnen weiter helfen!

Wie läuft Erben im Rhein-Erft Kreis ab?

Das Nachlassgericht ermittelt die Erben und verwaltet im Nachlassverfahren das Erbe. Je nachdem, ob die verstorbene Person ein Testament verfasst hat oder nicht, ist der Prozess anders. Liegt kein Testament vor, wird das Erbe nach den gesetzlichen Vorschriften (Details folgen später) aufgeteilt. Hat der Angehörige ein Testament verfasst, prüft das Nachlassgericht, ob die gesetzlichen Vorgaben eingehalten wurden.

Wenn alles in Ordnung ist, wird das Erbe abgewickelt. Erst wenn der komplette Erbprozess abgeschlossen ist, kann das Haus verkauft werden. Vorher haben Sie (leider) kein Recht das Haus zu verkaufen! Glauben Sie niemanden, der Ihnen verspricht, dass das schon vorher geht. Sie können einen Vorvertrag mit dem zukünftigen Käufer schließen, der Besitz geht aber erst nach dem vollständigen Abschluss des Nachlassverfahrens auf Sie über.

Entrümpelung nach Erbe des Hauses

Soll das Haus verkauft werden, sollten Sie darüber nachdenken, ob das Haus entrümpelt oder Reparaturen durchgeführt werden müssen. Häuser, die viele Reparaturen bedürfen, brauchen länger bis Sie verkauft werden und erzielen einen geringeren Preis.

Weiterhin möchte nicht jeder Makler solche Objekte vermarkten, da Sie viel Überzeugungsarbeit, längere Vermarktungszeiträume und zusätzliche Besichtigungen bedeuten.

Im Laufe des Lebens sammeln sich nach und nach immer mehr Möbel, Deko-Artikel und Einrichtungsgegenstände im Haus an. Wenn das Haus beispielsweise von einer jungen Familie gekauft werden soll, wird die Einrichtung nicht ihren Geschmack treffen.

Geerbtes Haus ist zu groß

Wahrscheinlich wird die verstorbene Person mit dem Haus zufrieden gewesen sein, jedoch wird das Haus höchstwahrscheinlich einiges an Reparaturen benötigen um einen möglichst hohen Preis zu erhalten. Sie haben die Möglichkeit die Reparaturen selber zu organisieren und über einen Makler zu vermarkten zu lassen oder an jemanden zu verkaufen, wer Häuser unabhängig vom Zustand kauft, wie wir!

Vermarkten über einen Makler

Ein Makler, der Erfahrung mit vererbten Häusern hat, wird Sie durch den Prozess begleiten können. Dieser prüft für Sie in welchem Zustand das Haus sich befindet, welche Reparaturen und Verschönerungen notwendig sind um einen möglichst hohen Preis erzielen zu können und wie hoch der Marktwert Ihres geerbten Hauses ist. Ist das Nachlassverfahren vollständig abgeschlossen, ist der Verkaufsprozess wie bei jedem anderen Haus. Der Makler wird aus der Erstbesichtigung, bei dem Fotos geschossen wurden, ein Exposé zusammenstellen.

Hier wird grob beschrieben wie alt Ihr Haus ist, in welchem Zustand es sich befindet, wieviel und welche Räume vorhanden sind, wo sich das Haus befindet etc. Meistens hat der Makler einen treuen Käuferkreis in einer Mail-Liste, die das Exposé als erstes zu Gesicht bekommen. Sollte unter diesen sich kein Interessent befinden, stellt der Makler Ihr Haus auf eine der üblichen Plattformen wie Immobilienscout24 oder Immonet. Der Makler beantwortet die Interessenanfragen und organisiert Besichtigungstermine. Dieser Vorgang kann je nach Zustand und Begehrtheit der Lage von einigen wenigen Wochen bis mehrere Monate dauern!

Der Makler will für seine Mühen und Anstrengungen natürlich entlohnt werden. Seit kurzem muss nicht mehr der Verkäufer die Maklerprovision (3 bis 5 % des Kaufpreises) bezahlen, sondern der Käufer. Gut für mich könnten Sie jetzt glauben: Der Käufer setzt sich vor dem Kauf ein Maximalbudget. Muss der Käufer also Maklergebühren bezahlen, bekommen Sie weniger!

Weiterhin könnten Sie glauben, dass der Makler einen möglichst hohen Preis erzielen möchte, da der Makler anteilig vom Kaufpreis bezahlt wird. Das ist leider ein gängiger Trugschluss! Makler verdienen dann am meisten, wenn Sie Häuser mit möglichst geringen Aufwand möglichst schnell verkaufen können.

Dadurch können Sie in einem Jahr mehr Häuser vermarkten als nur einige wenige dafür mit einem minimal höheren Preis.

Immobilie für eine Familie
Beispiel !

(Zahlen sollen nur verdeutlichen, deshalb möglichst verständlich gewählt und sind nicht realistich): Makler A aus Wesseling kann 5 schwer vermarktbare Häuser in einem Jahr verkaufen. Preis für die Häuser 100.000€. Maklerprovision ist in dem Beispiel 3 % und addiert sich zu 100.000€ x 3% = 3.000€ pro Haus. 5 Häuser ergeben 15.000€.Da Makler B aus Hürth nur leicht zu vermarktende Häuser annimmt, kann Makler B 10 Häuser für 70.000€ verkaufen. Auch hier ist die Maklerprovision 3 % um es vergleichbar zu machen. 70.000€ x 3% = 2.100€. Bei 10 Häusern macht das 21.000€.

Was denken Sie ist für den Makler attraktiver? Das wird Ihnen kein Makler so sagen, ist aber absoluter Standard. Das ist ein absolut menschlicher Reflex (jeder möchte möglichst viel verdienen), aber leider von Nachteil für Sie.

Wollen Sie dies vermeiden, können wir Ihnen gerne helfen: Rufen Sie uns einfach an  02232 3079895 und Sie haben nur eine Besichtigung, einen Ansprechpartner und keine Gebühren, Kosten oder Provisionen! Sie erhalten von uns innerhalb kürzester Zeit ein kostenloses und unverbindliches Angebot.

Immobilie vererben

Viele Menschen denken, dass das Erben eines Hauses (neben dem Verlust eines Angehörigen) ein Glücksfall ist-bis Sie selber einmal ein Haus geerbt haben und den Stress durchlebt haben. Wenn Sie Glück haben, hat sich der Verstorbene rechtzeitig Gedanken gemacht und ein Testament geschrieben. Sollte kein Testament vorliegen, wird das Erbe nach gesetzlichen Vorgaben aufgeteilt. Das kann dazu führen, dass eine Immobilie verkauft werden muss.

Erbschaft ausschlagen oder annehmen?

Sobald Sie erfahren, dass Sie als Erbe in Frage kommen, sollten Sie sich möglichst baldig über die finanziellen Verhältnisse des Verstorbenen informieren. Das bedeutet, dass Konten geprüft, mit Ämtern gesprochen und die Akten gesichtet werden sollten. Jetzt könnten Sie denken: Ich erbe doch nur ein Haus, was gehen mich die Konten meines Angehörigen an? Sie erben nämlich nicht nur die positiven Vermögen wie Häuser, Geld, Schmuck und Wertgegenstände, sondern auch Schulden und Lasten. So kann es sein, dass –falls vorhanden- Sie beim Erben auch die Schulden auf das Haus mit vererbt bekommen, sowie Verbindlichkeiten wie Bürgschaften oder Steuerschulden. Nicht, dass Sie sich über das vererbte Haus freuen, dafür aber für die Schulden auf das Haus aufkommen, die Privatkredite decken und die Steuerschulden beim Staat begleichen müssen! Dann sind die Einnahmen aus dem Hausverkauf schnell weg.

Hinweis zum Zustand des Hauses

Sollte das Haus viele Reparaturen bedürfen, kann es sein, dass sich nur noch der Verkauf des Hauses lohnt. Ist der Zustand noch kritischer, kann es sein, dass das Haus abgerissen werden muss. In diesem Fall müssen Sie als Erbe natürlich für die Abbruchkosten aufkommen.

Gerne beraten wir Sie zum Thema Haus mit zu vielen Reparaturen!

Sollte die finanzielle Situation des Verstorbenen sehr verworren und undurchsichtig sein, können Sie beim Nachlassgericht eine Nachlassverwaltung erfragen, der den Verkauf der Wertgegenstände übernimmt und die Gläubiger (egal ob Bank, Staat oder Firmen) zufrieden stellt. Dadurch können Sie Ihre Haftung beschränken.

Aber Vorsicht: Der Verwalter erzielt meistens einen sehr viel niedrigeren Verkaufspreis als der Marktpreis! Lieber den Verkauf selber in die Hand nehmen, einen Makler beauftragen oder uns anrufen 02232 3079895  und den ganzen Prozess von einem Anwalt für Erbrecht begleiten zu lassen.

Haus Fischenich

Der Gesetzgeber lässt Ihnen für die Prüfung aller Unterlagen, Konten und Gespräche mit Ämtern sechs Wochen Zeit. Sollten Sie nach den sechs Wochen das Erbe nicht schriftlich ausgeschlagen haben, wird angenommen, dass Sie erben wollen und Sie haften für alle Schulden im Verhältnis Ihres Erbes. Jeder weiß wie träge Gespräche mit Ämtern und Banken sein können (davon können wir im Rhein-Erft Kreis leider ein Lied von singen-manche sind schneller als andere, nichtdestotrotz muss immer viel Zeit eingeplant werden). Da gehen die 6 Wochen ganz schnell um. Die sechs Wochen gelten ab dem Tag an dem Sie von der Erbschaft erfahren haben. Gibt es Ausnahmen für längere Prüfzeiten? Ihnen wird nur mehr Zeit eingeräumt, wenn der Verstorbene im Ausland gelebt bzw. gestorben ist oder Sie während dieses Zeitpunktes im Ausland waren. Jedoch sollten würde ich mich nicht darauf verlassen, sondern stets möglichst schnell handeln.

Mehrere Erben oder Alleinerbe

Wie Sie mit dem geerbten Haus umgehen können, hängt stark davon ab, ob Sie das Haus alleine geerbt haben oder Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind. In der Erbengemeinschaft muss über den Umgang mit dem Haus gemeinsam entschieden werden, dh. Sie können nicht das Haus verkaufen oder vermieten so wie Sie es wollen, sondern brauchen stets die Zustimmung aller Erben. Dies bedeutet dann natürlich auch, dass die komplette Verwaltung durch die komplette Erbengemeinschaft geschehen muss, was Einigkeit unter den einzelnen Erben erfordert. Stellt sich nur ein Erbe quer, kann es die Handhabe, egal ob das Haus vermietet oder verkauft werden soll, extrem schwer machen. Entscheidungen können nur mit einstimmigen Beschluss gefällt werden, mehrheitliche Entscheidungen reichen nicht.

Rund ums Thema Steuern

Erben wird vom Staat (im Rhein-Erft Kreis das Finanzamt in Brühl) genauso wie Ihr Gehalt als Vermögenszuwachs gesehen und wird deshalb versteuert. Ihnen wird zwar ein Freibetrag eingeräumt, welcher nicht versteuert werden muss, dieser ist jedoch im Verhältnis zum Wert des Hauses in der Region –egal ob Wesseling, Brühl oder Hürth- sehr gering. Vom Wert des Hauses wir der Freibetrag abgezogen: auf diese Summe wird die Erbschaftssteuer erhoben. Wie hoch der Freibetrag ist, hängt vom Grad der Verwandtschaft ab.

Freibeträge nach Verwandschaftsgrad:

Ehepartner, sowie Lebenspartner: 500.000€

Kinder, Stiefkinder: 400.000€

Enkel: 200.000€

Eltern, Großeltern: 100.000€

Sonstige Erben: 20.000€

Wie Sie sehen reicht nur beim Ehepartner (vlt. Den Kindern) der Freibetrag aus um ein Haus steuerfrei zu erben. Ansonsten wird es knapp werden, gerade in einem Gebiet wie Brühl, Wesseling oder Hürth. Je nach Lage, Zustand und Ausstattung des Hauses kommen Sie schnell an den Freibetrag ran. Sonstige Erben und Eltern bzw. Großeltern können bei einem Haus eigentlich davon ausgehen, Steuern zu entrichten.

Erben Sie von Ihren Eltern ein Haus mit einem Marktwert von 450.000€, können Sie den Freibetrag von 400.000€ abziehen und müssen auf die restlichen 50.000€ Erbschaftssteuer bezahlen. Dies bedeutet, dass Sie 3.500€ an das Finanzamt zahlen müssen. Würde der Marktwert sich über 475.000€ belaufen, müsste die Summe darüber mit 11 % besteuert werden. Bei einem Marktwert von 500.000€ würden Sie (475.000-400.000) x 7% + (500.000-475.000) x 11% = 5.250€ + 2.750€ = 8.000€ an Steuern bezahlen.

Bei einigen Fällen zeigt das Finanzamt ein wenig Milde: Stirbt der Ehepartner, Sie erben die Immobilie und leben noch mindestens 10 Jahre in dieser Immobilie, müssen Sie keine Erbschaftssteuer bezahlen. Kommt es aber innerhalb der 10 Jahre zu einem Verkauf oder Sie vermieten das Haus, wird die Erbschaftssteuer doch fällig.

Tipp: Kosten für Notar und Grundbucheinträge können Sie steuerlich geltend machen, dh. einfach dem Notar die Kosten weiterreichen oder -falls Sie die Steuererklärung selber machen- selbst eintragen.

Um den passenden Erbschaftssteuersatz heraus zu finden, können Sie folgende Tabelle verwenden:

Zur Erklärung: Es gibt drei Steuerklassen

Steuerklasse I für Ehepartner, Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Eltern, Großeltern

Steuerklasse II für Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner

Steuerklasse III sonstige Erben

Zu versteuernder Betrag (Marktwert-Freibetrag) Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
bis 75.000 Euro 7 Prozent 15 Prozent 30 Prozent
bis 300.000 Euro 11 Prozent 20 Prozent 30 Prozent
bis 600.000 Euro 15 Prozent 25 Prozent 30 Prozent
bis 6.000.000 Euro 19 Prozent 30 Prozent 30 Prozent
bis 13.000.000 Euro 23 Prozent 45 Prozent 50 Prozent

Konnten wir Ihnen helfen und Sie möchten Ihr Haus verkaufen? Sie wollen nicht mit einem Makler zusammen arbeiten, sondern es privat und möglichst schnell und unkompliziert verkaufen? Wir kaufen Ihr Haus so wie es ist! Keine Reparaturen notwendig, keine lästigen Massenbesichtigungen mit dutzenden Kaufinteressenten.

Egal wie schwierig Ihre Situation zu sein scheint: Wir können Ihnen sicher weiter helfen!

Rufen Sie uns einfach an unter 02232 3079895

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