Mangel Gutachten
In der Wohnung muss ein Mangel behoben werden und der Vermieter soll diesen begutachten
Hausverkauf mit Mietern: Keine Lust mehr Vermieter im Rhein-Erft Kreis zu sein?
Sie haben genug davon, Ihrem Mieter hinterher zu rennen oder deren Probleme lösen zu müssen? Ihnen fehlt die Kraft und Zeit neben dem Beruf auch noch die viele Arbeit, die mit dem Vermieten verbunden ist, aufzubringen? Rufen Sie uns an (02232 3079895) und wir helfen Ihnen. Hausverkauf mit Mietern: werden Sie Ihren Stress los!
Vielleicht kennen Sie auch jemanden der sein Vermiet-Objekt schon länger verkaufen möchte? Geld verdienen mit Ihrem Tipp: Jetzt Tippgeber werden!
Sie sind es Leid Vermieter zu sein? Wir bieten Ihnen eine Möglichkeit in Wesseling, Brühl oder Hürth
Besitzer eines Investment-Objekts zu sein kann viel Sorge und Arbeit bereiten. Ständig werden Reparaturen notwendig, der Mieter ruft zu den unmöglichsten Zeiten an und der Hausverwalter ist kompliziert und anstrengend?
Gerade in Zeiten in denen der Mieter nicht zahlt, versucht unberechtigt Mietminderungen durchzusetzen oder Stress verursacht, kommt der Gedanke auf: Warum tue ich mir die Arbeit als Vermieter an? Gibt es jemanden an den ich das Haus schnell verkaufen kann? Zahlt der Mieter und ist unproblematisch, macht der „Job“ als Vermieter Spaß.
Aber für viele Vermieter lohnt sich die ganze Arbeit nicht mehr oder Sie können aus körperlichen und zeitlichen Gründen den vielen Verpflichtungen nicht nachgehen. Viele Vermieter machen am Ende des Jahres nach Abzug aller Kosten noch Verlust. Gerade wenn das Haus älter ist mit hohen Instandhaltungskosten und der Vermieter einen alten Mietvertrag mit geringer Miete hat, kann es zu einem Verlustgeschäft werden.
Doch was können Sie machen, wenn Sie es Leid sind, Vermieter zu sein?
Probleme mit Mietern – keine Lust mehr Vermieter zu sein
Es gibt eine Menge Gründe, warum ein Immobilienbesitzer die Lust verliert Vermieter zu sein. Wahrscheinlich der häufigste Grund sind hohe Instandhaltungskosten. Die meisten Vermieter erwarten nur geringere Ausgaben für Hausmeistertätigkeiten wie kleinere, alltägliche Reparaturen oder den Rasen zu mähen.
Kommt es dann plötzlich zu unerwarteten Ausgaben für eine Gastherme oder neue Fenster schmilzt der Gewinn der letzten Jahre direkt dahin. Gerade wenn elementare Gebäudeteile wie das Dach Probleme machen, kann es schnell teuer werden und den erwirtschafteten Gewinn schmälern. Das frustriert auch viele andere Vermieter, da sind Sie nicht alleine. Wenn die Reparaturen zu teuer werden und die liquiden Mittel nicht vorhanden sind, macht ein Verkauf sicherlich Sinn.
Gerade immer wieder neu auftauchende Gesetze verärgern schnell. Angefangen bei kleineren Vorgaben zur Rauchmelder-Pflicht in allen Schlafzimmern und deren Fluchtweg, bis zu neuen Vorgaben für Gasthermen oder Dämmvorschriften.
Gefühlt möchte zurzeit jeder ein Haus vermieten um ein regelmäßiges, passives Einkommen zu erzielen. Die wenigsten sehen, dass dieses Einkommen nicht unbedingt so zuverlässig (Mietausfälle) und regelmäßig mit größeren Reparaturen verbunden ist. Die Ausgaben für Reparaturen zerstören regelmäßig die eigenen Finanzpläne und kommen meist ungelegen. Dann kommt schnell der Punkt, an dem man hinterfragt, warum man überhaupt Vermieter ist. Ein Hausverkauf mit Mietern ist einfacher als Sie denken: mit dem passenden Käufer Immobilien Gorny.
Probleme mit Hausverwalter
Ein Großteil der Vermieter hat einen Hausverwalter, der die vermietete Immobilie managt. Der Verwalter soll dem Vermieter die alltäglich auftretenden Aufgaben abnehmen wie die telefonische Erreichbarkeit, Organisierung und Überwachung der Handwerker und die bürokratischen Tätigkeiten wie die Nebenkostenabrechnung. Einen Hausverwalter zu engagieren kann Sie mehr kosten als Sie zurzeit denken und eine unzufriedene Lösung bei größeren Konflikten sein.
Kosten für den Hausverwalter ist eine weitere Ausgabe in dem sowieso schon schmalen Budget und können eine sich scheinbar rentierende Immobilie finanziell ins Negative ziehen. Je nach Hausverwalter werden monatlich rund 25 € pro Wohnung fällig.
Überteuerte Renovierungsarbeiten
25€ pro Wohnung sind doch nicht viel für so viel Arbeit? Die monatlichen Verwaltergebühren sind nicht das Einzige was Ihnen Ihr Gewinn raubt. Einige Hausverwalter sind dafür bekannt, dass Sie bei Reparaturen nicht gerade die günstigste Lösung wählen. Ein kleines Leck im Bad kann schnell aufgebauscht werden und dann wird daraus eine größere Renovierung für mehrere Hundert Euro gemacht. Es gibt Fälle, bei denen der Hausverwalter ganz pflichtbewusst drei verschiedene Angebote reinholt, jedoch der befreundete Handwerker das Angebot immer als Letztes abgibt um den Preis nur minimal zu unterbieten.
Eine andere Masche ist, dass der Leistungsumfang den einzelnen Handwerkern unterschiedlich geschildert wird. Die anderen beiden Handwerker gehen von einer viel größeren Renovierung aus und dienen nur zum Hochtreiben des Preises. Manche sind sogar so dreist und haben drei Standard-Handwerker, welche abwechselnd den Auftrag erhalten. Möchte man kontrollieren, ob der Verwalter seinen Job richtig macht, können stets drei „unabhängige“ Angebote vorgezeigt werden. Wir wollen damit nicht sagen, dass alle Verwalter so handeln: Wenn Sie die Kontrolle über die Wohnung vollständig abgeben, können Sie nur hoffen, dass Ihr Verwalter ehrlich ist und Sie nicht um Ihr Geld bringt.
Vermieter zu sein ist anstrengend
Mit dem Mieter umzugehen ist einer der mühsamsten Pflichten. Wenn ein Hausverwalter engagiert wird, vertraut man darauf, dass pflichtbewusst mit den Mieter verkehrt wird. Trotzdem kommt es häufig dazu, dass mit schwierigen Mietern falsch umgegangen wird. Es kommt zum Teil dazu, dass ein vermeintlich schwieriger Mieter ignoriert wird, obwohl eigentlich mehr Management notwendig wäre (nachvollziehbar bei einem Festpreis pro Einheit, aber nicht im Sinne des Vermieters).
Manchmal ist es unvermeidbar einen schlechten Mieter in seiner Wohnung zu akzeptieren. Mit der Wohnungsknappheit in Köln und somit zwangsläufig in den Anrainer-Städten Wesseling, Hürth und Brühl haben Vermieter zurzeit den Luxus zwischen mehreren Mietinteressenten zu wählen. Da Hausverwalter mit einer Pauschale pro Wohnung bezahlt werden und nicht nach ihrem tatsächlichen Arbeitsaufwand, wird zum Teil der erstbeste Interessent -ohne tieferer Recherche (Mieterselbstauskunft, Schufa-Auskunft und Gehaltsnachweise)- die Wohnung vermietet um die Wohnungsauslastung augenscheinlich hoch zu halten.
Langfristige Kosten einer schlechten Verwaltung
Das so ein Verhalten absolut fahrlässig ist, fällt unter den Tisch und ist ein schwerwiegender Fehler. Es kommt zu Mietausfällen, Zerstörung von Mobiliar, Problemen mit anderen Mietern und die Einrichtung der Wohnung wird stärker verschließen. Dann folgen Kosten für die Renovierung von kaputten Parkett, Beseitigung von Schimmel oder Erneuerung der Fenster. Zum Teil kommt es zu schwerwiegenden Problemen wie zum Beispiel mit Leckagen von Wasserleitungen, die ignoriert werden. Die Statik des Hauses wird beeinträchtigt und die Feuchtigkeit geht nur noch schwer aus den Wänden. Wer jemals so einen Mieter hatte, dem vergeht die Lust. Gerade wenn die Wohnung frisch renoviert oder sogar kernsarniert wurde und der falsche Mieter die harte Arbeit bzw. die teuren Maßnahmen zerstört.
Es gibt auch gute –meist kleinere, lokale- Hausverwalter. Oft haben größere Hausverwalter, vor allem wenn Sie ein Franchise-Unternehmen sind, sehr viele verschiedene Mietobjekte von unterschiedlichen Vermietern zu verwalten. Dies führt zwangsläufig dazu, dass Prioritäten gesetzt werden müssen. Drei mal dürfen Sie raten, wer mehr Aufmerksamkeit und den Vorzug erhält: die Fonds-Gesellschaft, welche drei Hochhäuser mit zig Wohnungen verwalten lässt oder Sie mit dem 2- oder 3-Parteien-Haus? Die Verwalter stehen selber unter dem Arbeits- und Maximierungsdruck und müssen die unterschiedlichen Objekte jonglieren. Ein einzelnes Objekt unter vielen fällt schnell hinten runter. Wer schon länger Vermieter ist, kennt die Anrufe zu den unmöglichsten Zeiten.
Verkaufen mit einem Makler
Hausverwalter können relativ teuer sein, oft auch eine unzuverlässige Lösung das Objekt verwalten zu lassen. Das Haus verkaufen könnte Ihre beste Option sein, wenn Sie keine Lust mehr haben Vermieter zu sein. Die meisten Hausbesitzer denken in dem Moment direkt an einen Immobilienmakler. Je nach Zustand der Immobilie und Zahlungsmoral der Mieter kann es für den Makler schwerer sein das Haus zu vermarkten.
Wohnung mit Mieter verkaufen
Haben Sie Mieter in der zu verkaufenden Wohnung, kann der Mieter Ihnen noch weitere Steine in den Weg legen. Der Vermieter darf nicht ohne Vorankündigung und ohne konkreten Grund in die Wohnung. So ist wahrscheinlich den meisten Vermietern bekannt, dass eine allgemeine Besichtigung zur Begutachtung zwecks Überprüfung des Wohnungszustands nicht zulässig ist. Hier stellt sich der Staat voll und ganz hinter den Mieter. Nur in einigen konkreten Fällen hat der Vermieter die Chance sich die Wohnung anzuschauen:
Rechte des Mieters im Verkaufsfall
In diesen Fällen dürfen Sie die Wohnung besichtigen und dabei notwendiges Fachpersonal wie zum Beispiel Handwerker, Makler, Interessenten oder Architekten mitbringen. Sie müssen dies jedoch drei Tage vorher ankündigen.
Der Vermieter muss jedoch nicht zwingend anwesend sein, eine schriftliche, von Ihnen unterschriebene Original-Vollmacht reicht aus. Ein Makler, der nicht über eine Solche verfügt, kann durch den Mieter abgewiesen werden. Eine Fotokopie zum Beispiel reicht nicht aus.
Denken Sie stets daran einen der oben genannten Gründe zu nennen, wenn Sie eine Besichtigung ankündigen, ansonsten hat der Mieter das Recht die Besichtigung zu verweigern. Muss vom Handwerker zum Beispiel im Bad etwas ausgebessert werden, so können Sie nicht die anderen Räume besichtigen.
Mieterfreundliche Gerichtsurteile zum Nachteil des Vermieters
Der Mieter kann einem das Leben beim Verkaufen der Wohnung noch schwieriger machen, indem er Termine verlegt. Der Mieter darf einen Termin ausfallen lassen und muss dafür 3 Alternativtermine nach seinem Belieben benennen. Des Weiteren kann der Mieter sich weigern, mehr als drei Besichtigungstermine im Monat zu zulassen. Der Mieter kann darauf bestehen, dass die Termine zwischen 19 und 20 Uhr stattfinden.
Weiterhin darf ein Termin nicht länger als 45 Minuten dauern. Dann kommt noch dazu, dass der Mieter höchstens ein Termin pro Woche verlangen kann. Jeder der selber eine Immobilie gekauft oder verkauft hat weiß, dass diese Gerichtsurteile völlig an der Realität vorbei gehen.
Wollen Sie also Ihr Haus mit Mietern verkaufen, kann es Ihnen passieren, dass innerhalb eines Monats nur drei Interessenten sich die Wohnung angucken können, dies in einem vom Mieter einberaumten Zeitraum: Berechtigter Weise kommt die Frage auf: Wie schnell kann das Objekt verkauft werden? Es gibt leider ein gewisses Mieterklientel, dass sich in dieser Situation freut, dem Vermieter endlich einen auswischen zu können. Ob es Boshaftigkeit oder Neid ist, mögen andere darüber urteilen, leider ist das deutsche Recht nicht auf Ihrer Seite, sondern meist auf der Seite der Mieter.
Hausverkauf mit Mietern an Immobilien Gorny
Wenn Sie sich entschieden haben, dass ein Hausverkauf die beste Option für Sie ist, welche Möglichkeiten haben Sie? In vielen Situationen ist eine Firma wie Immobilien Gorny die komfortabelste und schnellste Lösung. Nutzen Sie die Möglichkeit ein faires Angebot zu erhalten! Das ist häufig –vorausgesetzt Sie arbeiten mit dem richtigen, hauskaufenden Unternehmen zusammen- die stressfreieste und simpelste Lösung für Ihre Probleme.
Sie müssen sich nicht mit den rechtlichen und organisatorischen Dingen beschäftigen, denn wir übernehmen es gerne für Sie. Mit uns haben Sie nur eine Besichtigung, wir sind zeitlich sehr flexibel und könnten, falls der Mieter Ihnen das Leben schwer machen würde, darauf reagieren. Werden Sie auf einen Schlag die Probleme mit dem Mieter und die teuren Verwalter los und erhalten Sie in kürzester Zeit Ihr wohlverdientes Geld – unabhängig vom Zustand, der Lage (ob Wesseling, Brühl oder Hürth), Alter, Nachbarn oder Mieter! Wir kaufen das Haus so wie es ist.
Wo andere zurückschrecken, weil ein Mieter Ihnen ein Strich durch die Rechnung macht, können wir weiterhelfen. Wir helfen Ihnen gerne, so dass Sie Ihr Geld schnell bekommen und im Anschluss das Geld genießen oder in bessere Investmentmöglichkeiten wahrnehmen können.
Rufen Sie uns einfach an unter 02232 3079895 oder füllen Sie das Formular aus und wir nehmen mit Ihnen Kontatk auf!