Immobilien Lexikon

Das Grundlagen Lexikon rund um das Thema Immobilien, Hausverkauf, Hauskauf

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A

Ablösung

Die Kreditablösung ist die Übertragung eines Kredits von einem Kreditgeber/-institut zu einem anderem. Dabei werden ebenfalls die Kreditsicherheiten mit übertragen. Meistens wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, welche an den ursprünglichen Kreditgeber zu zahlen ist. Die Kreditablösung sollte in Betracht gezogen werden, wenn dadurch bessere Finanzierungskonditionen möglich sind oder die Bank gewechselt wird.

Abnahmeverpflichtung

Pflicht eines Darlehensnehmer das beantragte Darlehen in der vereinbarten Frist (Abnahmefrist genannt) auszahlen zu lassen. Es verpflichtet somit den Darlehensnehmer den Kredit abzunehmen und die Auszahlung nicht ewig verschieben zu können. Sollte es nach der vereinbarten Frist (meistens 3 Monate) nicht zu der Auszahlung gekommen sein, werden Bereitstellungszinsen (0,25% des Darlehens pro Monat) fällig.

Abtretung

Bei der Abtretung werden Rechte des alten Gläubiger auf einen neuen Gläubiger übertragen. So können bei der Finanzierung einer Immobilie die Grundschuld des Verkäufers übernommen werden (sofern die Bedinungen den Ansprüchen der Bank entsprechen), damit die Grundschuld nicht getilgt/gelöscht und dann sofort eine neue Grundschuld eingetragen werden muss. Dabei kann auch nur ein Teil der Grundschuld abgetreten werden. So kann beispielsweise eine Versicherung oder ein Sparplan der Bank als Sicherheit abgetreten werden. Sobald das Haus verkauft wird, der Verkaufspreis höher als die Restschuld ist, wird die Abtretung freigegeben.

B

Baubeschreibung

Die Baubeschreibung und die Baupläne beinhalten die Festlegung zwischen Bauherrn und dem Bauträger welcher Umfang beim Bau eines Hauses durchgeführt wird. Die Baubeschreibung definiert in welcher Art und Weise (Massivbau, Flächen, Dachart…) der Bau durchzuführen ist. Oft wird die Baubeschreibung durch den Bauträger vordefiniert. Da viele Bauherrn nicht die nötige Fachkenntnis besitzen, sollte diese von einem Architekten geprüft werden.

Baugenehmigung

Nach der Bauordnung (des jeweiligen Bundeslandes) vorgeschriebene förmliche Genehmigung einer Baumaßnahme. Ohne Baugenehmigung darf der Umbau bzw. der Neubau nicht begonnen werden. Bevor ein Umbau angefangen wird, sollte mit dem zuständigen Bauamt Kontakt aufgenommen werden. Sobald die Außenhülle oder in die Statik des Gebäudes eingegriffen wird, ist eine Baugenehmigung auf jeden Fall einzuholen.

Beleihung

Die auf eine Immobilie genommene Sicherheit bzw. Pfand um einen Kredit zu erlangen. Beim Kauf einer Immobilie wird die Kredithöhe als Grundschuld in das Grundbuch des Objekts eingetragen. Somit beleiht die Bank das Objekt. Sollte der Kreditnehmer seine Ratenzahlung nicht einhalten, kann die Bank das beliehene Objekt versteigern lassen und den Kredit aus dem Erlös befriedigen.

Beleihungsgrenze

Anteil bzw. Prozentsatz eines Immobilienwerts den die Bank bereit ist zu finanzieren. Die Beleihungsgrenze hängt von der Bonität des Kreditnehmers und der zu finanzierenden Immobilie ab. Kostet eine Immobilie 100.000 und die Bank ist bereit 70% zu beleihen, muss der Kreditnehmer den Wert oberhalb der Beleihungsgrenze selber finanzieren. Je nach Bank & Region sind ca. 70-80% des Verkehrswerts üblich.

C

Courtage

Gebühr / Prämie, die der Immobilienmakler bei der Vermittlung durch den Käufer und/oder Verkäufer erhält.

Z

Zahlungsfähigkeit

Darunter versteht man die Einschätzung des Darlehengebers über die Kompetenz des Darlehennehmers, zukünftig die Ratenzahlungen zuzüglich Zins- und Tilgungsanteil zu leisten. Die Zahlungsfähigkeit ist abhängig von der finanziellen persönlichen Situation, statistischer Einschätzungen, ob der Darlehensnehmer ein unbefristetes Beschäftigungsverhältnis besitzt etc.

Zinsänderungsrisiko

Bei der Aufnahme von Baukrediten bleibt der Zinssatz innerhalb der Vertragslänge bestehen. Wenn nach Ablauf des ersten Darlehens die Kreditsumme noch nicht vollständig abbezahlt ist (was üblich ist), muss ein neues Darlehen für die Immobilie aufgenommen werden. In der Zwischenzeit können die Bauzinsen höher als beim Erstvertrag sein und somit kann die Gesamtbelastung des Kreditnehmers stark steigen. Das kann dazu führen, dass ein Verkauf, eine Pfändung oder eine Zwangsversteigerung notwendig werden kann.

Zusatzsicherheiten

Es handelt sich um Sicherheiten, die von Banken gefordert werden um nicht ausreichende Bonität auszugleichen. Gebräuchlich sind z. B. Bestandsimmobilien, Bürgschaften von Banken, Arbeitgeber oder Verwandten, Ansprüchen aus Risiko- und Kapitallebensversicherungen oder Bausparverträgen und auch Bankguthaben und Wertpapieren.

Zwangsversteigerung

Wenn der Eigentümer einer Immobilie so stark verschuldet ist und die Forderungen (Tilgung und Zins) der Gläubiger (häufig Banken) nicht nachgehen kann, wird in einem öffentlichen Verfahren die Immobilie versteigert.

Versteigert werden unbebaute Grundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Erbbaurechte. Für Interessenten können Zwangsversteigerungen ein günstiger Weg sein, Eigentümer einer Immobilie zu werden. Die verbundenen Risiken bei einer Zwangsversteigerung dürfen nicht außer Acht gelassen werden. Zwangsversteigerungen werden beim zuständigen Amtsgericht (beispielsweise Amtsgericht Brühl) durchgeführt.

Zwischenfinanzierung

Bei einer Zwischenfinanzierung kann eine vorhandene Immobilie oder Kapital, welches anderweitig gebunden ist (z.B  Lebensversicherung wird bald fällig), durch eine Bank beliehen werden. Dadurch wird das, oftmals für den Hauskauf notwendige Eigenkapital, vom Eigentümer aufgebracht und die Zinskonditonen verbessern sich. Die Finanzierung wird auf maximal 24 Monate gedeckelt und während der Laufzeit werden nur Zinsen abbezahlt. Wenn das vorher gebundene Kapital zur Verfügung steht, wird die Finanzierungssumme getilgt ohne das Vorfälligkeitszinsen entstehen.