Immobilien Lexikon

Das Grundlagen Lexikon rund um das Thema Immobilien, Hausverkauf, Hauskauf

Immobilien Lexikon für Einsteiger und Fortgeschrittene: Uns ist es wichtig, dass keine Fragen offen bleiben, weshalb wir Sie vollständig informieren möchten. Sie haben einen Begriff bzw. ein Thema über das Sie mehr wissen möchten?

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A

Ablösung

Die Kreditablösung ist die Übertragung eines Kredits von einem Kreditgeber/-institut zu einem anderem. Dabei werden ebenfalls die Kreditsicherheiten mit übertragen. Meistens wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, welche an den ursprünglichen Kreditgeber zu zahlen ist. Die Kreditablösung sollte in Betracht gezogen werden, wenn dadurch bessere Finanzierungskonditionen möglich sind oder die Bank gewechselt wird.

Abnahmeverpflichtung

Pflicht eines Darlehensnehmer das beantragte Darlehen in der vereinbarten Frist (Abnahmefrist genannt) auszahlen zu lassen. Es verpflichtet somit den Darlehensnehmer den Kredit abzunehmen und die Auszahlung nicht ewig verschieben zu können. Sollte es nach der vereinbarten Frist (meistens 3 Monate) nicht zu der Auszahlung gekommen sein, werden Bereitstellungszinsen (0,25% des Darlehens pro Monat) fällig.

Abtretung

Bei der Abtretung werden Rechte des alten Gläubiger auf einen neuen Gläubiger übertragen. So können bei der Finanzierung einer Immobilie die Grundschuld des Verkäufers übernommen werden (sofern die Bedinungen den Ansprüchen der Bank entsprechen), damit die Grundschuld nicht getilgt/gelöscht und dann sofort eine neue Grundschuld eingetragen werden muss. Dabei kann auch nur ein Teil der Grundschuld abgetreten werden. So kann beispielsweise eine Versicherung oder ein Sparplan der Bank als Sicherheit abgetreten werden. Sobald das Haus verkauft wird, der Verkaufspreis höher als die Restschuld ist, wird die Abtretung freigegeben.

B

Baubeschreibung

Die Baubeschreibung und die Baupläne beinhalten die Festlegung zwischen Bauherrn und dem Bauträger welcher Umfang beim Bau eines Hauses durchgeführt wird. Die Baubeschreibung definiert in welcher Art und Weise (Massivbau, Flächen, Dachart…) der Bau durchzuführen ist. Oft wird die Baubeschreibung durch den Bauträger vordefiniert. Da viele Bauherrn nicht die nötige Fachkenntnis besitzen, sollte diese von einem Architekten geprüft werden.

Baugenehmigung

Nach der Bauordnung (des jeweiligen Bundeslandes) vorgeschriebene förmliche Genehmigung einer Baumaßnahme. Ohne Baugenehmigung darf der Umbau bzw. der Neubau nicht begonnen werden. Bevor ein Umbau angefangen wird, sollte mit dem zuständigen Bauamt Kontakt aufgenommen werden. Sobald die Außenhülle oder in die Statik des Gebäudes eingegriffen wird, ist eine Baugenehmigung auf jeden Fall einzuholen.

Beleihung

Die auf eine Immobilie genommene Sicherheit bzw. Pfand um einen Kredit zu erlangen. Beim Kauf einer Immobilie wird die Kredithöhe als Grundschuld in das Grundbuch des Objekts eingetragen. Somit beleiht die Bank das Objekt. Sollte der Kreditnehmer seine Ratenzahlung nicht einhalten, kann die Bank das beliehene Objekt versteigern lassen und den Kredit aus dem Erlös befriedigen.

Beleihungsgrenze

Anteil bzw. Prozentsatz eines Immobilienwerts den die Bank bereit ist zu finanzieren. Die Beleihungsgrenze hängt von der Bonität des Kreditnehmers und der zu finanzierenden Immobilie ab. Kostet eine Immobilie 100.000 und die Bank ist bereit 70% zu beleihen, muss der Kreditnehmer den Wert oberhalb der Beleihungsgrenze selber finanzieren. Je nach Bank & Region sind ca. 70-80% des Verkehrswerts üblich.

C

Courtage

Gebühr / Prämie, die der Immobilienmakler bei der Vermittlung durch den Käufer und/oder Verkäufer erhält.

D

Denkmalschutz

Der Denkmalschutz dient dem dauerhaften Erhalt von kulturell relevanten Gebäuden. Diese sollen möglichst in ihrem Ursprung erhalten bleiben und ein Verfälschen, eine Beschädigung oder Zerstörung verhindern. So können sowohl ganze Gebäude unter Denkmalschutz gestellt werden, als auch einzelne Gebäudeteile wie beispielsweise die Fassade oder das Treppenhaus. Die Vorschriften zum Erhalt eines denkmalgeschützten Hauses sind stark von den örtlichen Bestimmungen (abhängig vom Bundesland) abhängig.

E

Eigenbedarf

Der Eigenbedarf ist eine Meldung des Vermieters an den Mieter, dass dieser selbst in das Wohneigentum ziehen möchte. Eine Eigenbedarfskündigung bedarf der Schriftform und muss ordentlich begründet werden. Der § 573 BGB regelt hierbei die Kündigungsfrist, sowie das Mietverhältnis.

F

Fälligkeitsdarlehen

Fälligkeitsdarlehen werden auch häufig Festdarlehen oder endfälliges Darlehen genannt. Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen bei dem laufend getilgt wird, wird beim Fälligkeitsdarlehen erst am Ende der Laufzeit vollständig getilgt. Zinsen werden hierbei durchgehend gezahlt. Das Fälligkeitsdarlehen hat den Nachteil, dass insgesamt mehr Zinsen gezahlt werden muss. Jedoch kann vom versteuernden Einkommen mehr steuerlich geltend gemacht und die Rückzahlung auf den Endpunkt verschoben werden. Üblicherweise bespart man anstatt der Tilgung auf einen Sparplan wie eine Lebensversicherung oder Anlageprodukte. Ist die Rendite im Sparplan höher als die absetzbaren Schuldzinsen rechnet sich das Modell gegenüber dem üblichen Annuitätendarlehen. Weiterhin kann das Fälligkeitsdarlehen Sinn machen, wenn wie bei einem Fix & Flip das Haus zu einem definierten Zeitpunkt verkauft wird und in der Zwischenzeit keine Zinsen zu erwarten sind. Nach dem Verkauf des Objekts kann das Fälligkeitsdarlehen auf einen Schlag abgelöst werden.

G

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein beim örtlichen Amtsgericht geführtes Register, welches Grundstücke, deren Eigentumsverhältnisse und die darauf beruhenden Belastungen eingetragen hat. So werden beispielsweise die Grundschuldsicherheiten der Bank, Durchfahrtsrechte des Nachbarn oder Grenzbebauungen festgehalten. Das Grundbuch kann bei berichtigtem Interesse (z.B. Kaufinteressent) eingesehen werden. Dabei reicht es nicht aus, dass man ein Interesse an dem Gebäude hat und gerne den Besitzer ausfindig machen möchte, sondern Sie müssen in Besitz eines Exposés oder ähnlicher Dokumente sein, um direkt beim Grundbuchamt einsehen zu dürfen. Üblicherweise erhalten Sie mit dem Exposé auch einen Grundbuchauszug des Verkäufers bzw. dessen Makler. Neben dem Grundbuch können im Baulastenverzeichnis ergänzende Baulasten eingetragen werden.

H

Hypothek

Zur Sicherung eines Darlehens kann eine Bank eine Immobilie verwenden. Der Hypothekennehmer tritt dabei die Rechte an seiner Immobilie an den Darlehensgeber (meist die Bank) ab und erhält dadurch das Darlehen. Um sich gegen Zahlungsausfälle des Darlehensnehmers abzusichern, wird im Grundbuch in Abteilung III eine Eintragung (Hypothek) vorgenommen. Kommt es zu einem Zahlungsverzug, kann die Bank das Haus zwangsversteigern lassen, um an Ihr Geld zu kommen. Sobald der Darlehensnehmer das Darlehen getilgt hat, kann die Eintragung im Grundbuch gelöscht werden und das Haus ist frei von der Hypothek.

I

Immobilienbewertung

Eine Immobilienbewertung ist eine Einschätzung des Preises einer Immobilie nach möglichst objektiven Kriterien. Hierbei gibt es für die Immobilienbewertung unterschiedliche Gründe und somit auch unterschiedliche Verfahren. Dies führt dazu, dass auch unterschiedliche „Kaufpreise“ genannt werden. Soll ein Makler eine Immobilie verkaufen oder einen Kunden beim Kauf begleiten, erfolgt eine Marktwertermittlung. Diese orientiert sich nach aktuell gezahlten Preisen, Datenbanken, Erfahrung, Einschätzung der Lage etc. Bei Immobilien Gorny wird ähnlich vorgegangen: Die aktuellen Marktpreise des Hauses im aktuellen Zustand werden mit dem möglich erzielbaren Preisen verglichen. Die Renovierungskosten werden dem gegenüber gerechnet. Im Anschluss wird mit Ihnen über einen fairen Preis, der für beide Seiten interessant sein muss, gesprochen. Demgegenüber verwendet ein Gutachter bei gerichtlichen Auseinandersetzungen (Ehe- & Familienangelegenheiten, Zwangsversteigerungen etc.) die Richtwerte für Grundstück und Wohnfläche und schätzt die notwendigen Reparaturkosten nach Tabelle ab. Solche Gutachter können sehr kostspielig sein. Banken und Versicherungen gehen dabei einen recht konservativen Weg, indem Versicherungswert und Beleihungswert durch einen internen Gutachter nach kurzer Besichtigung abgeschätzt werden.

K

Kündigungsfrist

Die im Mietvertrag vereinbarte Frist muss stets eingehalten werden. Sollte in dem Mietvertrag explizit keine Kündigungsfrist vereinbart worden sein, gelten die rechtlichen Kündigungsfristen. Unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses ist die Kündigungsfrist, im Falle das der Mieter das Mietverhältnis kündigt, drei Monate. Hierbei muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats gekündigt werden. Bei einer Kündigung durch den Vermieter, hängt die Frist von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Wohnt der Mieter bis zu fünf Jahren in der Immobilie gelten drei Monate, ab fünf bis acht Jahren ist die Frist 6 Monate und ab acht Jahren Mietdauer gelten ganze neun Monate Kündigungsfrist. Der Vermieter muss die Kündigung triftig zum Beispiel aufgrund Eigenbedarfes begründen.
Die Kündigung muss -neben der Beachtung der geltenden Fristen- in schriftlicher Form erfolgen. Weiterhin muss eindeutig sein, welche Immobilie gekündigt wird (Adresse, Wohnungsnummer…). Die Kündigung muss durch alle Mieter unterschrieben und keine Mietrückstände vorhanden sein.
Die beschriebenen Bedingungen gelten selbstverständlich nur für eine ordentliche Kündigung. Eine Außerordentliche Kündigung kann fristlos gekündigt werden (bei groben Vergehen wie gemahnte Mietrückstände oder nicht vereinbarte gewerbliche Nutzung).

L

Löschungsbewilligung

Bei Tilgung eines Kredits kommt eine Löschungsbewilligung zur Anwendung. Dabei werden die Grundstücksbelastungen (Abteilung II) und Grundpfandrechte (Abteilung III) zur Löschung beantragt. Dieser Antrag muss notariell beglaubigt werden und kann nicht beim Grundbuchamt selbst beantragt werden.

M

Makler

Ein Immobilienmakler ist ein Verhandlungspartner zwischen Käufer bzw. Mieter und Verkäufer bzw. Vermieter. Der Makler erbringt unterschiedliche Dienstleistungen in allen Phasen der Immobilie. Einige Immobilienmakler konzentrieren sich auch auf eine Dienstleistung, wie zum Beispiel Gewerbeimmobilien oder die Vermietung. So kann der der Makler den Verkauf oder die Vermietung begleiten, in dem er Besichtigungen durchführt, Interessenten prüft, Informationen einholt & aufbereitet und einen Verkauf/Vermietung anbahnt. Einige Investoren beauftragen Immobilienmakler zur Beschaffung von unbebauten Grundstücken oder dem Verkauf von Einzelwohnungen bei Projektentwicklungen. Der Makler profitiert von seiner Erfahrung und Kenntnis des Immobilienmarktes, um Preise einschätzen zu können, ist jedoch dabei darauf bedacht die Dienstleistung effizient zu leisten, weshalb nicht immer der maximale Kaufpreis erbracht wird.

N

Notar

Der Notar führt die Beurkundung von Rechtsgeschäften wie Immobilienkäufe, Erbverträge oder Geschäftsgründungen durch. Beim Immobilienkauf beurkundet der Notar den Kaufvertrag, Grunddienstbarkeiten und Grundpfandrechte. Ansprüche aus notariell beglaubigten Verträgen sind sofort vollstreckbar. Dies bedeutet, dass der Verkäufer eines Grundstücks bei ausbleibender Kaufpreiszahlung seinen Anspruch durchsetzen kann. Hierfür unterstützt der Gerichtsvollzieher ihn, ohne vorher den Käufer zu verklagen. Weiterhin beurkundet der Notar Testamente, Eheverträge oder führt Beglaubigungen durch. So beglaubigt der Notar die Unterschrift unter Verträgen oder veranlasst Änderungen im Grundbuch. Eine vom Notar beglaubigte Unterschrift gilt als Bestätigung der Echtheit des Dokuments oder einer Unterschrift. Bei einer Beglaubigung ist der Notar in der Funktion als Garant für die Richtigkeit der Unterschrift, nicht jedoch für den Inhalt des Dokuments. Bei der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags jedoch umfasst die Funktion des Notars auch die Aufklärung und Belehrung der Vertragsparteien. Grundsätzlich unterliegen Notare der Verschwiegenheitspflicht und dürfen keine Hintergründe zu Entscheidungsgründen eines Testaments nennen.

O

Offenbarungspflicht (Kaufvertrag)

Beim Verkauf einer Immobilie müssen Sie alle für die Kaufentscheidung relevanten Umstände offenlegen. Dabei können Sie nur offenbaren, was Sie selbst zu dem Verkaufszeitpunkt wissen. Weiterhin sind Sie verpflichtet Gegebenheiten preiszugeben, denen ein „redlicher“ Verkäufer sich verpflichtet fühlen würde und ein ernsthafter Kaufinteressent erwarten kann diese Informationen zu erhalten. Das heißt, dass der Verkäufer nicht arglistig Fakten wie einen zeitnahen Wasserschaden verschweigen darf.

Selbstverständlich muss hierbei von offensichtlichen und versteckten Mängeln unterschieden werden. Offensichtliche Mängel, die jedem Kaufinteressent ins Auge springen müssen (Altes Haus mit alter Fassade) müssen nicht mitgeteilt werden. Ein versteckter Mangel wäre beispielsweise eine kaschierte feuchte Kellerwand, welche nicht mitgeteilt wurde.

Fragt der Kaufinteressent konkret bei einer nicht mitgeteilten Gegebenheit nach, muss der Verkäufer die Information mitteilen.

Die Offenbarungspflicht schützt sowohl Kaufinteressent vor arglistigen Verkäufern, als auch Verkäufer, da diese sich auf die Offenbarungspflicht berufen können (wenn Sie nach besten Wissen und Gewissen Informationen mitgeteilt haben).

P

Pacht

Der Verpächter verpflichtet sich vertraglich den gepachteten Gegenstand (Grundstück, Obstwiese, Gaststätte, Feld…), sowie dessen Ertrag dem Pächter zu überlassen. Im Gegenzug zahlt der Pächter dem Verpächter eine vereinbarte Pacht.

Gegenüber dem Mietvertrag unterscheidet sich die Pacht in Bezug auf den Ertrag des Gegenstandes. Beim Mietvertrag überlässt der Vermieter dem Mieter nur den Gegenstand, nicht aber dessen Ertrag. Bei der Pacht jedoch ist der Pächter genau aus diesem Grund interessiert an dem Pachtgegenstand: Der Pächter möchte den Ertrag des Gegenstandes und pachtet deshalb diesen. So wird eine Gaststätte mit Mobiliar verpachtet und nicht vermietet.

Die Pacht verpflichtet den Pächter zum Erhalt des Pachtgegenstandes. Er darf die Früchte des Pachtgegenstandes soweit nutzen als das ein ordnungsgemäßes Wirtschaften es zulässt.

S

Sondertilgung

Bei Immobilienkrediten besteht die Möglichkeit zusätzlich zu der normalen Rate, bestehend aus Zins und Tilgung, einmal im Jahr eine Sondertilgung zu leisten. Die Höhe der Sondertilgung wird zu Anfang mit dem Kreditgeber vereinbart und ist über die Laufzeit des Kredits konstant. Vorteil der Sondertilgung ist eine mögliche frühzeitige Abzahlung des Kredits, ohne die monatliche Belastung durch Zins und Tilgung zu hoch anzusetzen.

V

Vereinigung

Erwirbt ein Eigentümer zwei nebeneinander liegende Grundstücke können diese vereinigt werden, wodurch die Selbstständigkeit dieser Grundstücke aufgehoben wird. Die Vereinigung hat den Vorteil, dass eine Bebauung formell einfach möglich wird und diese leichter zu Verwalten ist. Dabei wierden die Grundstücke im Grundbuch unter einer laufenden Nummer zusammen gefasst. Damit dies jedoch geschehen kann, müssen die einzelnen Grundstücke im Katasteramt verschmolzen werden.

W

Wohnungsübergabeprotokoll

Vor dem Aus- und Einzug aus einer Wohnung fertigen Mieter und Vermieter bzw. deren Bevollmächtigte (wie beispielsweise ein Makler) ein Wohnungsübergabeprotokoll an. Es dient als Nachweis für den Zustand der Wohnung, indem eventuel vorhandene Mängel dokumentiert werden. Beide Parteien können dadurch spätere Forderungen und Einwände besser rechtfertigen.

Wohnungseigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümerversammlung wird durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Der Verwalter muss einmal jährlich eine Eigentümerversammlung abhalten. Hier werden alle bedeutsamen Entscheidungen getroffen, wie z. B. die Änderungen der Hausordnung, bauliche Veränderungen, Instandhaltung und Gebrauchsregelungen. Des Weiteren wird jährlich der Wirtschaftsplan für das gemeinsame Wohneigentum erstellt. Daraus ergibt sich die monatliche Vorauszahlung der Eigentümer für die Bewirtschaftung des Eigentums (Hausgeld). In der Versammlung wird die Jahresendabrechnung vorgelegt, indem die Vorauszahlungen der Eigentümer und die tatsächlichen Ausgaben gegenüber gestellt werden.

Wohnraum

Alle Räume einer Wohnung mit mindestens 6 Quadratmetern (Wohnzweck) zählen als Wohnräume (inklusive der Küche) die im Bauplan als solche ausgewiesen werden muss. Es darf eine bestimmte Mindesthöhe nicht unterschritten werden. Toiletten, Abstellräume, Baderäume und Dielen gehören zu Nebenräumen, wobei hier keine Größenbeschränkung gilt. Selbstverständlich gehören auch Nebenräume zur Wohnfläche einer Wohnung. Räume, die sich außerhalb der Wohnung befinden, bezeichnet man als Zubehörräume wie z. B. Heizungsraum, Waschküche, Garage und Keller- oder Speicherabteile. Diese werden entweder der Wohnung zugewiesen oder werden vom Wohnungsbesitzer mitbenutzt.

Z

Zahlungsfähigkeit

Darunter versteht man die Einschätzung des Darlehengebers über die Kompetenz des Darlehennehmers, zukünftig die Ratenzahlungen zuzüglich Zins- und Tilgungsanteil zu leisten. Die Zahlungsfähigkeit ist abhängig von der finanziellen persönlichen Situation, statistischer Einschätzungen, ob der Darlehensnehmer ein unbefristetes Beschäftigungsverhältnis besitzt etc.

Zinsänderungsrisiko

Bei der Aufnahme von Baukrediten bleibt der Zinssatz innerhalb der Vertragslänge bestehen. Wenn nach Ablauf des ersten Darlehens die Kreditsumme noch nicht vollständig abbezahlt ist (was üblich ist), muss ein neues Darlehen für die Immobilie aufgenommen werden. In der Zwischenzeit können die Bauzinsen höher als beim Erstvertrag sein und somit kann die Gesamtbelastung des Kreditnehmers stark steigen. Das kann dazu führen, dass ein Verkauf, eine Pfändung oder eine Zwangsversteigerung notwendig werden kann.

Zusatzsicherheiten

Es handelt sich um Sicherheiten, die von Banken gefordert werden um nicht ausreichende Bonität auszugleichen. Gebräuchlich sind z. B. Bestandsimmobilien, Bürgschaften von Banken, Arbeitgeber oder Verwandten, Ansprüchen aus Risiko- und Kapitallebensversicherungen oder Bausparverträgen und auch Bankguthaben und Wertpapieren.

Zwangsversteigerung

Wenn der Eigentümer einer Immobilie so stark verschuldet ist und die Forderungen (Tilgung und Zins) der Gläubiger (häufig Banken) nicht nachgehen kann, wird in einem öffentlichen Verfahren die Immobilie versteigert.

Versteigert werden unbebaute Grundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Erbbaurechte. Für Interessenten können Zwangsversteigerungen ein günstiger Weg sein, Eigentümer einer Immobilie zu werden. Die verbundenen Risiken bei einer Zwangsversteigerung dürfen nicht außer Acht gelassen werden. Zwangsversteigerungen werden beim zuständigen Amtsgericht (beispielsweise Amtsgericht Brühl) durchgeführt.

Zwischenfinanzierung

Bei einer Zwischenfinanzierung kann eine vorhandene Immobilie oder Kapital, welches anderweitig gebunden ist (z.B  Lebensversicherung wird bald fällig), durch eine Bank beliehen werden. Dadurch wird das, oftmals für den Hauskauf notwendige Eigenkapital, vom Eigentümer aufgebracht und die Zinskonditonen verbessern sich. Die Finanzierung wird auf maximal 24 Monate gedeckelt und während der Laufzeit werden nur Zinsen abbezahlt. Wenn das vorher gebundene Kapital zur Verfügung steht, wird die Finanzierungssumme getilgt ohne das Vorfälligkeitszinsen entstehen.